BIM DLA INWESTORÓW
Udostępnij
“Przyprowadzamy klienta przed ekran monitora i pokazujemy jak całość funkcjonuje. Z reguły bardzo pomaga wizualna demonstracja konkretnego budynku, szczególnie jeśli jest on znany inwestorowi. Czy to jest dobra metoda? Jest skuteczna, działa. ”
—Szymon Wojciechowski, Prezes Zarządu, APA Wojciechowski Architekci
Inwestor powinien chcieć otrzymywać projekty w BIM dlatego, że jakość tych opracowań jest z reguły lepsza i zawiera więcej informacji do precyzyjniejszego wycenienia i zbudowania takiego obiektu. Do tego trzeba jednak być dobrze przygotowanym, co nie jest oczywistością na polskim rynku.
Opracowując dokumentację w BIMie tworzymy wirtualny model budynku, który zawiera bardzo dużo informacji, które są tylko w minimalnym stopniu przekazywane przez rysunki. Istnieje bardzo dużo informacji, które można wydobyć z modelu – rozmaite zestawienia, wyliczenia, np. ilości zastosowanych materiałów. Inwestor powinien wiedzieć, których danych będzie potrzebował, a ich wybór jest związany z planami inwestora odnośnie budynku – czy ma zamiar go sprzedać czy użytkować.
Riverview w Gdańsku. Projekt: APA Wojciechowski dla Vastint Poland
Są dwa zjawiska przeciwstawne. Są inwestorzy, którzy twierdzą, że BIM jest naszą wewnętrzną sprawą. Taki inwestor mówi „budowa bez kolizji jest Waszym obowiązkiem”, więc jest mu obojętne jakie rozwiązanie pozwoli te kolizje usunąć. Jest to podejście świadczące o nieprzygotowaniu do przyjęcia BIMu i wyciągnięcia z niego korzyści.
Drugim często spotykanym podejściem jest takie, że inwestor coś słyszał o BIMie, albo centrala z Zachodu kazała przygotować projekt w BIM. Taki inwestor mówi „my będziemy chcieli projekt w BIM, ale nie wiemy nic o tym”. Zatrudniają więc młodych ludzi biegłych w posługiwaniu się komputerami, ale bez doświadczenia inżynierskiego. I ci młodzi ludzie chodzą na szkolenia, na których im ktoś opowiada ile można z BIM wyciągnąć i stawiają następnie projektantom wysokie wymagania, jakie ten model powinien spełniać. Ale potem z tego nie korzystają.
Riverview w Gdańsku. Projekt: APA Wojciechowski dla Vastint Poland
Powinien wiedzieć o co chodzi w BIM. Jakie są potencjalne korzyści - nie tylko dla architekta, ale i dla niego. Znać praktyczne ograniczenia tego systemu w postaci wielkości plików, czy liczby detali (Level of Detail) w BIMie. Trzeba go przekonać do wybrania środkowej ścieżki, jeśli z tym inwestorem poprzednio się nie pracowało.
Gra nie jest o to, czy moja konkurencja będzie czy nie będzie miała BIM. Chodzi o to, aby nauczyć inwestora odróżniać sytuację, kiedy ten BIM jest rysowany na kartce, a potem ktoś go tylko przerysowuje na komputerze. Chodzi o głębokie myślenie BIMowskie. Często czuję się bezradny, gdy inwestor mówi, że konkurencja też korzysta z BIMu. Obecnie prawie wszyscy posługują się jakimiś derywatami modeli BIMowskich. Parę lat temu jeszcze się spotykaliśmy z opinią: „a rysujcie sobie jak chcecie”. Teraz każdy chce BIM, ale zdarza się, że wymagania co do modelu są ogromnie wyśrubowane. Niektórzy potrafią wymagać w LoD (Level of Detail) rozpisania i rozrysowania 600 guzików, czy wyznaczenia grubości galwanizowania zawiasów w drzwiach.
Riverview w Gdańsku. Projekt: APA Wojciechowski dla Vastint Poland
My przyprowadzamy klienta przed ekran monitora i pokazujemy jak całość funkcjonuje. Z reguły bardzo pomaga wizualna demonstracja konkretnego budynku, szczególnie jeśli jest to budynek znany inwestorowi. Na przykład wybudowany przez dużą firmę, którą znają, lub gdy znają rezultat pracy. Czy to jest dobra metoda? Jest skuteczna, działa. Pokazanie wizualizacji działa lepiej niż demonstracja pod kątem wyciągania informacji z modelu.
Od 8 lat wszystkie projekty są prowadzone w BIM. Ludzie niechętnie wracają do starych rozwiązań, a pracę w BIM wymusza rynek. Inwestorzy mają czasem lepsze, a czasem gorsze uzasadnienie dla BIM, ale każdy model chce mieć.
Jak często inwestorzy oczekują modelu BIM? Czy kryterium realizacji projektu w BIM jest standardem?
Tak, jeżeli jest to realizacja projektu architektonicznego. Jeżeli jest to sama budowa, to nie.
Riverview w Gdańsku. Projekt: APA Wojciechowski dla Vastint Poland
Są wykonawcy, którzy po otrzymaniu rysunku AutoCAD budują własne modele Revitowe we własnym zakresie do kosztorysowania i usuwania kolizji. To mniejszość, ale 20-30% firm tak robi. Jest „ciąg na bramkę” wśród mniejszych firm budowlanych, ale nie wiedzą gdzie ta bramka. Ale BIM stał się ważnym hasłem.
Na etapie realizacji model przydaje się do wielu różnych spraw: można lepiej oszacować materiały do kosztorysowania, lepiej wprowadzać zmiany, przygotowywać projekty warsztatowe, możliwa jest koordynacja z harmonogramami i organizacja budowy na tej podstawie. Łatwiej jest przygotować dokumentację powykonawczą, którą potem się przekazuje inwestorowi.
Jakie inne korzyści, poza finansowymi, mogą odnieść inwestorzy, korzystający z BIM? Po co mają inwestować w BIM?
Model BIM jest świetnym punktem wyjścia do kolejnych przebudów. Inwestor może łatwiej przekazać model kolejnemu projektantowi. Na podstawie modeli BIMowskich powstają modele do eksploatacji budynku, do systemów instalacyjnych, do systemów sterowania. Korzysta z tego zarządca budynku, który staje przed nie lada wyzwaniem bez prawidłowej dokumentacji. BIM w takiej sytuacji to platforma startowa do tworzenia systemów eksploatacji. BIM przechodzi w EMS (Exploitation Management System).
Biorąc pod uwagę cały proces realizacji inwestycji i wszystkie zaangażowane strony, dla kogo BIM ma największe znaczenie?
Wszyscy powinni być zainteresowani. To ma sens, jeżeli wszyscy będą zainteresowani. Inwestorzy uzmysłowią sobie stopień bezpośrednich korzyści w momencie wchodzenia w przebudowy budynku.
Dla deweloperów i zarządzających obiektami korzyści są oczywiste, bo oni uczestniczą w całym procesie. Ale to są dwie oddzielne grupy. Deweloper, który jest aktywny w procesie budowy, powinien zrozumieć proces BIM, żeby kontrolować to, co mu mówi wykonawca. Z kolei inwestorzy wynajmujący powierzchnię i zarządzający budynkami będą wymagali dokumentacji BIMowskiej, bo potrzebują jej jako bazy do platformy zarządzania obiektem i planowania zmian.
