O que é pré-construção – e como ela prevê o sucesso da construção?

• O que significa pré-construção?
• Por que a pré-construção é importante?
• Quais são as atividades da fase de pré-construção?
• Quais são as melhores práticas da pré-construção?
• Quais são os benefícios da pré-construção?
• Os 4 fundamentos do presente e do futuro da pré-construção

O setor da construção é um dos mais colaborativos do mundo. Ao longo dos anos, vi clientes embarcarem em megaprojetos que exigiam que mais de 1.000 empresas diferentes colaborassem eficazmente. Mas apesar da clara necessidade de trabalhar em conjunto, muitas equipes de projeto ainda permanecem incrivelmente fragmentadas.

Isto se deve à falta de integração tecnológica, que torna os fluxos de trabalho muito isolados. A falta de transparência em torno das principais atividades – coleta de propostas de subempreiteiros, conversas com o proprietário, análise de fornecedores e revisão de problemas do projeto com os arquitetos e engenheiros – muitas vezes mantém as equipes de projeto no escuro, criando muito retrabalho mais tarde no processo de construção.

Para mitigar esses riscos, melhorar os resultados do projeto e reduzir os custos e ultrapassagens de prazos desnecessários, todos os projetistas, empreiteiros e profissionais especializados precisam ter acesso a dados do projeto precisos e em tempo real. Usar ferramentas como o BIM (Modelagem de Informações da Construção) e soluções na nuvem para atividades de pré-construção, como gestão de licitações, pode ajudar as equipes a conectar a complexa rede de profissionais que transforma um projeto de um edifício em realidade.

O que significa pré-construção?

A pré-construção refere-se a todo o trabalho realizado após a conclusão do design e antes do início da construção. Trata-se de transformar a visão do arquiteto em planos de execução que os empreiteiros e equipes podem usar. Esta fase entre a finalização do design e a construção no campo é um período de grande complexidade que determina o sucesso ou o fracasso de um projeto.

Os arquitetos são responsáveis por converter o que é chamado de “intenção do projeto” em documentos de execução que eles passarão para o empreiteiro principal (EP). Esses documentos mostram visualmente como o edifício deve ser, com todos os componentes e elementos arquitetônicos. Então, é tarefa do empreiteiro principal interpretar essas instruções em documentos e modelos que a equipe de projeto possa realmente usar. Traduzir a intenção do projeto em algo que possa ser construído e então elaborar um plano para construir esse conceito refinado requer muito mais do que calcular os custos ou encomendar materiais.

Por que a pré-construção é importante?

A pré-construção acontece em segundo plano e fica nos bastidores, mas é mais do que apenas coordenação e planejamento. A pré-construção é onde se ganha o trabalho e o dinheiro; todo o resto gira em torno da tentativa de manter esses ganhos. É aqui que os construtores conseguem suas margens e lucros. Os empreiteiros principais implementam planos para minimizar os riscos, definir o processo de licitação, obter parceiros comerciais, fixar os prazos reais e executar a obra.

Muitas empresas de construção compreenderam o valor de um processo de pré-construção mais organizado e digital e alteraram seus métodos de gestão para reforçar a colaboração.

3 abordagens principais da pré-construção

• Projeto-licitação-construção: no processo tradicional de projeto-licitação-construção, um arquiteto desenha um projeto e, em seguida, o proprietário aceita propostas e contrata um empreiteiro principal, que usa as propostas de subempreiteiros e fornecedores para criar uma estimativa. Este sistema em várias etapas muitas vezes leva a menos flexibilidade durante a pré-construção e a custos mais altos.
• Projeto-construção: uma alternativa popular é o método de projeto-construção, no qual o proprietário contrata um empreiteiro para ser responsável tanto pelo projeto quanto pela construção.
• Entrega de projeto integrado (IPD): nessa abordagem o proprietário, o empreiteiro principal, o arquiteto e os principais subempreiteiros e fornecedores celebram um contrato mútuo, criando uma “miniorganização” que, coletivamente, calcula metas, custos, riscos e responsabilidades. Embora não seja adequado para todos os projetos, esse método tem muitos adeptos e pode gerar economias significativas de tempo e custos.

As equipes de pré-construção completam projetos em espaços digitais antes de construí-los no mundo físico.

Quais são as atividades da fase de pré-construção?

As equipes de pré-construção completam projetos em espaços digitais antes de construí-los no mundo físico. As soluções certas de colaboração se tornam vitais; estimar, projetar e revisar acontecem simultaneamente, de modo que não há fases rígidas na evolução do projeto. Quanto mais as equipes puderem trabalhar em colaboração no espaço digital, melhor entenderão o escopo do projeto: as estimativas serão mais precisas, os empreiteiros e profissionais especializados terão mais fé em suas propostas e cronogramas, e quaisquer mudanças serão mais fáceis de implementar.

Todo o processo pode ser dividido em alguns fluxos de trabalho de pré-construção distintos, que acontecem simultaneamente.

Coordenação de modelos

A coordenação de modelos é a chave para a segurança estrutural de um projeto. Este processo é projetado para garantir que os modelos sejam possíveis de construir, o que requer um enorme compromisso de colaboração entre os empreiteiros, profissionais especializados e projetistas para coordenar todos os modelos multidisciplinares. As equipes contam com o software BIM para colaborar e eliminar quaisquer conflitos, evitando muitos erros dispendiosos mais tarde. É sempre muito mais barato fazer alterações no modelo antes de iniciar a construção no campo.

Tradicionalmente, os arquitetos utilizam software de revisão de projeto, o que lhes permite colaborar em vários modelos para gerir o processo do projeto, observando diferentes facetas do layout do edifício, a área ocupada e o desempenho mecânico. Com revisão de projeto integrada e fluxos de trabalho de coordenação de modelos em uma única solução, como o Autodesk BIM Collaborate, as equipes podem realmente estar sincronizadas em cada etapa de cada mudança e garantir que os problemas sejam resolvidos adequadamente.

Quantificação

Paralelamente à coordenação de modelos, uma fase chamada quantificação, ou levantamento de quantitativos, é quando os estimadores trabalham em planilhas para determinar o volume de materiais necessário para um projeto, do aço à madeira e ao concreto. Cada modelo coordenado e condicionado precisa ser convertido em quantidades a serem adquiridas, entregues e trabalhadas em uma cronologia de construção comum a todos.

A maioria dos empreiteiros quantifica as planilhas, mas a capacidade de também executar o levantamento de quantitativos nos modelos garante a máxima precisão. Integrar a quantificação 2D e 3D em uma solução única, tal como o Autodesk Takeoff, está se tornando um divisor de águas para os estimadores que desejam acelerar o processo de quantificação sem sacrificar a qualidade.

Estimativas

Em paralelo, os estimadores calculam os custos e preços com base nessas quantidades, assim como outros itens orçamentários, tais como mão de obra, aquisição e aluguel de equipamentos. Estes números ajudam a determinar o orçamento final.

Licitações

Com estimativas em mãos, é muito mais fácil definir os parceiros comerciais certos para os empreiteiros. Às vezes, os EPs têm que licitar partes do trabalho antes de chegarem às estimativas finais. Mas sem um software eficaz de gestão de licitações, como o Autodesk BuildingConnected, é difícil administrar os processos de licitação para ajudar a confirmar os orçamentos e prazos definitivos.

O processo de licitação combina elementos de planejamento e negociação. Primeiro, as empresas concorrentes apresentam suas propostas (também conhecidas como ofertas) para executar um projeto específico ou parte de um projeto. Elas chegam à sua proposta fazendo uma estimativa de custos com base em uma análise dos dados históricos, planos de projeto existentes e o levantamento de quantitativos do material. Os calculistas de obras e estimadores de construção preparam um levantamento de quantitativos mais robusto, a lista de quantidades, que inclui os custos de mão de obra.

Quais são as melhores práticas de pré-construção?

Os empreiteiros podem tomar medidas para tornar o processo de pré-construção mais inteligente e eficiente. Cada canteiro de obras deve ter a logística e a entrega dos materiais preparadas com antecedência e incluir tempo suficiente para conseguir as autorizações necessárias e para fazer reuniões com as autoridades locais. O planejamento de contingências pode ajudar a gerir as expectativas dos clientes.

Uso do software BIM

Talvez a ferramenta mais eficaz para um planejamento bem-sucedido seja a alavancagem de dados BIM. A sua integração às soluções acrescenta um certo dinamismo aos resultados da pré-construção. O software BIM mais integrado pode coordenar coisas como o peso dos equipamentos, avaliar o impacto do transporte na programação, criar informações orçamentárias em tempo real e detalhar requisitos e regulamentos que afetam a entrega do projeto. O BIM é como metadados: permite que qualquer especialista em BIM manipule os modelos no grau que desejar e extraia as mais detalhadas informações para garantir que o projeto possa ser construído.

Pré-qualificação de subempreiteiros

A pré-qualificação de subempreiteiros ajuda a mitigar os riscos durante os processos de licitação e contratação. Usar uma ferramenta digital como a TradeTapp e pedir aos possíveis parceiros comerciais para organizarem e apresentarem sua solidez financeira, certificações e histórico de segurança, torna muito mais rápido encontrar e contratar os parceiros comerciais certos.

Há tanta informação sendo gerada por equipes diferentes, que conectar todos aos mesmos modelos com tecnologia baseada na nuvem garante que problemas, adendos e muito mais sejam compartilhados com toda a equipe instantaneamente. Ao invés de uma troca de telefonemas que desperdiça tempo e dinheiro, todos têm acesso aos dados certos quando precisam deles para tomar decisões informadas, minimizando os riscos e lacunas de informação no canteiro de obras.

Quais são os benefícios da pré-construção?

Resumindo, um planejamento minucioso da pré-construção proporciona:

• Clareza
• Transparência
• Trabalho em equipe
• Economia

A pré-construção tem a ver com acertar as coisas desde o início, portanto, melhorar o processo traz mais eficiência ao projeto, evita problemas, ajuda as equipes a se manterem dentro do prazo e, por fim, mantém os projetos dentro do orçamento.

Conectando a coordenação de modelos e ferramentas de levantamento de quantitativos à sua solução de gestão de projeto de campo num ambiente de dados comum (CDE – Common Data Environment) oferece importantes vantagens, como a gestão transparente das mudanças e a manutenção da maior precisão possível dos dados ao longo dessa cadeia de processos.

Os processos de pré-construção conectados prometem um futuro empolgante – um futuro melhor para todos os envolvidos. Em um fluxo de trabalho mais conectado, mais ajustes podem ser feitos rapidamente, levando a construções melhores e mais rápidas e, finalmente, a um produto superior que custa menos. Múltiplas equipes podem economizar custos e comunicar diretamente com os arquitetos e projetistas. Uma melhor comunicação também gera confiança e cria melhores relacionamentos entre os proprietários, fornecedores, subempreiteiros e empreiteiros principais.

A transição para um processo de projeto-construção ou IPD (Integrated Project Delivery – Entrega de projeto integrado) oferece muitos benefícios, mas os subempreiteiros muitas vezes ficam presos aos métodos e fluxos de trabalho antigos, ainda trabalhando com caneta e papel. E equipes com experiência em projetos governamentais – que têm regras rígidas sobre licitações justas e competitivas, onde todos têm que apresentar propostas para os mesmos planos de projeto – podem ser lentas na adoção de novas metodologias.

Ajudar a resolver o problema de produtividade da construção

O problema de produtividade do setor é, na verdade, um problema de coordenação e informação que começa na pré-construção, afirma Cliff Cole do Penta Building Group.

“A maior parte da perda de produtividade vem da falta de informações ou de informações incorretas e isso causa retrabalho, o retrabalho causa atrasos no cronograma, e atrasos no cronograma causam impactos nos custos”, informa ele. “O software Autodesk Construction Cloud permite a construção conectada, fornecendo uma única plataforma com diferentes módulos para diferentes pessoas. Não importa se você está no campo, no escritório ou visitando diferentes canteiros de obras, você está conectado com as pessoas dentro e fora da sua empresa.”

“Há tantas pessoas que não estão na obra, mas são vitais para o que fazemos diariamente como empreiteiros; para mim estar conectado significa todos os envolvidos terem acesso a um ambiente de trabalho integrado”, afirma Greg Scott, diretor de projetos da Webcor Builders.

Os 4 fundamentos do presente e do futuro da pré-construção

À medida que mais empresas priorizam o processo de pré-construção, é importante continuar refinando esse processo. Isso começa com os quatro componentes principais:

1. Transferir os dados para a nuvem

Todas as equipes de projeto devem se esforçar para pôr todas as informações na nuvem: tantos erros no canteiro de obras ocorrem porque alguém não tinha as informações certas no momento certo.

O setor da construção tem tradicionalmente ficado atrás dos outros setores que contam com as melhores práticas de compartilhamento de dados. As pequenas e médias empresas de construção muitas vezes não têm capacidade para investir em tecnologia digital moderna porque não dispõem de recursos para implementar uma infraestrutura adequada de tecnologia da informação. É por isso que a escolha ideal são os centros de dados menos dispendiosos baseados na nuvem, que facilitam o compartilhamento de documentos e modelos de projeto. Esses centros também não exigem armazenamento de dados no local. Assim, as empresas de construção podem tirar proveito dos benefícios de melhores soluções de TI, que antes estavam financeiramente fora de seu alcance.

2. Criar um fluxo de trabalho conectado

A criação de ativos digitais e repositórios de dados na nuvem torna todas as informações acessíveis para as equipes apropriadas. Documentos do projeto, dados de materiais, cronograma e outros recursos, todos dentro do mesmo sistema compartilhado.

Com fluxos de trabalho conectados, os dados na nuvem se tornam úteis, garantindo que atualizações, mudanças, comentários e adições possam ser vistos e aprovados em tempo real. As estimativas fluem por todas as fases de licitação, contratação e aquisição, enquanto as mudanças nos ativos ou custos são devidamente registradas e fáceis de serem consultadas. As mudanças nos documentos do projeto são instantâneas e os pedidos de informação são documentados e pesquisáveis, eliminando perguntas repetidas. Importantes mudanças e atualizações na pré-construção são salvas e compartilhadas com os trabalhadores no campo, eliminando a perda de tempo buscando informações corretas.

3. Usar a nuvem para gerir uma rede sólida

Fluxos de trabalho conectados guiam projetos bem-sucedidos, mas construir uma rede de construção confiável, que possa ser usada para contratar a mão de obra certa para os trabalhos certos, é como as empresas podem manter a rentabilidade ao longo do tempo. Sem uma plataforma de gestão de relacionamentos baseada na nuvem que garanta dados precisos, o tamanho da rede não importa. Uma rede de construção profissional bem administrada e com recursos de colaboração coletiva institui responsabilização e elimina riscos, facilitando fluxos de trabalho mais adiante que dão acesso às partes corretas do projeto aos talentos certos.

4. Adotar a automação

Os fluxos de trabalho e soluções corretos podem ajudar as equipes a automatizar os processos manuais, o que resulta em custos e tempo reduzidos para projetos de construção. Avançar em direção à robótica e à inteligência artificial (IA) não significa eliminar empregos – significa remover funis desnecessários, liberar os parceiros do projeto de tarefas enfadonhas e ter os dados do projeto para facilitar uma comunicação melhor. Desta forma, as equipes de projeto podem tomar decisões mais inteligentes e ajudam a completar cada uma das fases dentro do prazo. Os especialistas acreditam que a automação tornará os trabalhadores mais eficientes e produtivos e, na realidade, com o tempo adicionará mais empregos.

A IA pode facilitar os fluxos de trabalho de pré-construção atualizando automaticamente os materiais e propostas com base nas mudanças de projeto feitas em tempo real. As equipes não devem ter que perder tempo recontando manualmente as quantidades e depois submetendo novamente esses dados às suas estimativas. Quando a automação cuida dessas tarefas, as equipes de pré-construção podem aplicar seu pensamento crítico aos problemas estratégicos. A automação liberará todos de perder tempo e dinheiro em tarefas enfadonhas.