Los equipos de preconstrucción rematan los proyectos en espacios digitales antes de construirlos en el mundo físico. Es muy importante que la colaboración sea óptima: el presupuesto, el diseño y la revisión se llevan a cabo simultáneamente, así que no hay fases estrictas. Cuanto más fluida sea la colaboración digital entre los equipos, mejor entenderán el alcance del proyecto: las valoraciones serán más precisas, la contrata y los gremios estarán más seguros de sus ofertas y plazos, y los cambios serán menos traumáticos.
Todo el proceso de preconstrucción puede descomponerse en un puñado de flujos de trabajo que tienen lugar simultáneamente.
Coordinación del modelo
La coordinación del modelo es clave para la viabilidad global del proyecto. Este proceso está diseñado para garantizar que los modelos son construibles, algo que requiere una ingente colaboración entre constructora, gremios y diseñadores para coordinar todos los modelos multidisciplinares. Los equipos confían en aplicaciones BIM para colaborar, sortear conflictos y evitar errores que pueden resultar muy gravosos más adelante. Siempre es más barato modificar el modelo antes de que se inicie su construcción física.
Generalmente, los arquitectos emplean aplicaciones de diseño y revisión que les permiten controlar todo el proceso trabajando con distintos modelos que responden a diversos aspectos del edificio: distribución, volumetría, rendimiento mecánico… Con la integración de flujos de trabajo de diseño y coordinación del modelo en una solución única como BIM Collaborate, de Autodesk, todos los equipos están al tanto de cada cambio y dan respuesta a los problemas de manera ordenada.
Mediciones
Junto con la coordinación del modelo se elaboran las mediciones del proyecto, que consisten en un desglose del presupuesto por partidas. Para ello, los técnicos de estudios cumplimentan unas plantillas con la cantidad necesaria de cada material, ya se trate de acero, madera u hormigón. Cada modelo se transforma en un listado de mediciones de materiales que han de ser adquiridos, suministrados y puestos en obra según un cronograma conjunto.
Casi todos los constructores utilizan plantillas de mediciones, pero la máxima precisión se alcanza vinculando las mediciones al modelo. Las soluciones globales de integración de mediciones con modelos 2D y 3D como Takeoff, de Autodesk, están revolucionando la labor de los técnicos, que pueden acelerar mucho el proceso sin comprometer su exactitud.
Valoración
En paralelo, los técnicos de estudios calculan los costos y precios según estas mediciones, así como otros conceptos: costo de mano de obra, de equipos y alquileres. Todo suma en el presupuesto final.
Ofertas
Con esta valoración, al constructor le resulta mucho más sencillo escoger los gremios adecuados. En ocasiones, la contrata principal les solicita ofertas antes de llegar a su presupuesto final. Pero, sin una aplicación informática eficaz como BuildingConnected, de Autodesk, es difícil gestionar todas estas ofertas para confirmar los plazos y precios definitivos.
La presentación de ofertas combina elementos de planificación y negociación. En primer lugar, las empresas envían sus ofertas (también conocidas como licitaciones) para ejecutar un trabajo específico dentro de un proyecto. Obtienen este valor en función de su experiencia, los planos del proyecto y el listado de mediciones de materiales. Los aparejadores y técnicos de estudios preparan un presupuesto desglosado que incluye, además, la mano de obra y otros costos directos.
