4 razones para que propietarios se beneficien del valor comercial de BIM

• BIM (modelado de información para la construcción) ayuda en la realización de los proyectos tal como han sido concebidos, en línea con lo presupuestado y contando con una eficiente colaboración entre equipos.
• Un uso eficaz de BIM puede ayudar a los propietarios de proyectos a mitigar el riesgo.
• Con BIM los propietarios esperan una mejor calidad del proyecto y una más fácil gestión del ciclo de vida.

A medida que aumenta el uso de la construcción digital, surge la nueva convicción de que para que BIM opere como tal, es indispensable su uso uniforme por parte de todo el equipo del proyecto. Si se hace un uso eficaz de este proceso, la valía para los propietarios, en términos empresariales, es incalculable.

Los diseñadores, los constructores y los propietarios adaptan sus métodos de trabajo a BIM, pero los logros en materia de aprovechamiento de los datos se pierden si cada parte desarrolla modelos independientes. De hacer un uso fraccionado de BIM, los distintos equipos terminan repitiendo tareas en las fases de diseño, fabricación y explotación, y esto supone una pérdida de tiempo y dinero, además de generar una mayor complejidad y poner en juego la fiabilidad.

Según Dave Pikey, vicepresidente de Tecnología Corporativa de la empresa de contratación mecánica The Hill Group, conseguir que los equipos trabajen a partir de una sola fuente de verdad no es tanto un reto tecnológico como un cambio cultural y añade que “la tecnología es tan solo una parte de la solución. El comportamiento, entendimiento, conocimiento y objetivo común son igualmente importantes”.

Los propietarios de los edificios están muy bien posicionados para rectificar esta situación. Su papel suele mantenerse estable durante las distintas fases del proceso de construcción y son ellos quienes determinan cómo los diseñadores, contratistas y subcontratistas deben trabajar juntos. En palabras de Jeremy Woodgate, vicepresidente primero y gerente de la unidad de negocio Tecnologías Avanzadas de la empresa de ingeniería tecnológica SSOE “si los propietarios se implican en el proceso, pueden ayudar con las transferencias, la confianza y los datos, así como ofrecer incentivos para que las personas trabajen juntas; de hacerlo, se obtiene un producto de uso digital para gestionar la propiedad durante todo el ciclo de vida del edificio”.

Cuando los propietarios advierten que el trabajo inicial genera un 50% del valor residual del activo durante todo el ciclo de vida de un edificio o proyecto, la necesidad de alinear equipos y procesos desde el primer momento cobra especial relevancia. BIM aporta un conjunto de datos que puede hacer que sus arquitectos y constructores consigan resultados satisfactorios.  Contando con los puntos de vista de diseñadores, ingenieros o clientes-propietarios, cabe señalar a continuación cuáles son las cuatro razones por las que el valor empresarial de BIM para propietarios es algo que no puede ser ignorado.

1. BIM garantiza la eficiencia para que los propietarios no tengan que financiar trabajos innecesarios

De no contar con un conjunto de datos único e integrado, las complicadas transferencias entre las distintas partes interesadas suelen encontrarse codificadas en la relación contractual en sí. Según Alfonso Oliva, director de ingeniería de la firma  LERA+, “cuando los fabricantes reciben un modelo, generalmente el contrato les impide poder depender de dicho modelo y lo que terminan haciendo es reconstruir uno nuevo”.

Woodgate alude a un proyecto en el que “el equipo de diseño fabricó un modelo que el equipo de construcción tuvo que calcar de forma exacta. A continuación, el equipo de diseño lo revisó para asegurarse que el trazado encajaba exactamente. Después hicieron la supervisión final de campo para asegurarse de que el modelo encajaba con las distintas piezas de construcción. Por último, tuvieron que crear un tercer modelo que representara lo que de hecho se estaba construyendo. Contaban por lo tanto con un modelo de diseño, un modelo de construcción y uno en condiciones de construcción”.

Evitar rondas de revisiones en círculo garantiza una mejor colaboración y predicción de costos.  Así fue la experiencia de la universidad Brown University para el centro Engineering Research Center, diseñado por Kieran Timberlake Architects y concebido por Buro Happold.

Según Paul McGilly, director asociado de Diseño Digital en Buro Happold, “incorporar los modelos del proyecto en la nube de construcción permitió que los equipos de diseño y comercial colaboraran haciendo uso del mismo modelo BIM, de ahí que el proyecto pudiera ir de la fase de diseño a la de construcción y fabricación sin que hubiera duplicidad de datos de modelado. El diseño de un modelo BIM pasa a ser modelo de fabricación y de construcción como parte de un proceso altamente eficiente y de colaboración, y demuestra la importancia que cobran todos los participantes cuando trabajan juntos como un solo equipo. Al igual que sucedió en este caso, un proyecto puede llevarse a cabo dentro de los 10 a 15 millones de dólares presupuestados y entregarse dos meses antes de lo previsto”.

2. Gracias a BIM, los propietarios pueden asegurar la comunicación y la transparencia entre todos los colaboradores

Construir tiene una complejidad que puede dificultar la adopción de medidas eficaces de control de la calidad. La centralización de los datos de cada proyecto con BIM permite una rápida comunicación entre equipos en un entorno compartido y transparente. Se trata de un archivo que contiene datos de todos los componentes y un historial de sus modificaciones, algo que ofrece a los propietarios una mejor comprensión del proceso de construcción y del producto.

La naturaleza colaborativa y visual de BIM puede servir también para explicar a los distintos colaboradores cómo es el diseño del edificio, dado que pueden no tener amplia experiencia en arquitectura, ingeniería o modelado digital. Haciendo referencia a la época previa a BIM, Oliva comenta que “dentro de esas cajas negras llamadas ‘computadoras u ordenadores’ sucedían gran cantidad de cosas. Hoy en día, de hecho, es posible visualizar todo con gráficos, modelado 3D y realidad virtual”.

John Cooke, director de programas de la universidad Brown University, trabajó con Paul McGill en el centro Engineering Research Center y comenta que “se trata de una muy buena herramienta de comunicación. Estamos a cargo de un nuevo centro de artes escénicas y hemos empleado el modelado Revit de Autodesk para comunicar a distintos interesados y donantes el aspecto que tendrá este edificio. Hemos generado vistas aéreas virtuales para que puedan ponerse unas gafas de realidad virtual que les permitan caminar y volar por el edificio”.

La visual forma de operar de BIM y su gran cantidad de datos es de gran ayuda también para expertos provenientes de distintas disciplinas y que no forman parte del equipo inicial de construcción, tales como los subcontratistas de licitaciones. Según Erleen Hatfield, consejera delegada de la firma de ingeniería y diseño visual Hatfield Group,“hemos empleado BIM, transferido nuestros modelos a los subcontratistas y les hemos dejado que liciten. Cuando tienen un modelo bien ensamblado, pueden dedicar su tiempo a pensar en cómo concretar el edificio. Pueden entonces estudiar los elementos más complejos del proyecto y así se obtienen mejores ofertas”.

3. BIM ofrece a los propietarios un activo digital final para gestionar el ciclo de vida del proyecto

BIM permite comprender de forma muy clara cómo operan los edificios después de la construcción en temas relacionados con los sistemas MEP (mecánica, electricidad y fontanería) y HVAC (climatización), el uso energético y el rendimiento térmico solar. Se trata de una herramienta indispensable para las operaciones inmobiliarias y es clave para reducir los costes de ciclo de vida, que suelen ser enormes en términos proporcionales. Entre un 70% y un 80% de dichos costos de un edificio se generan después de su construcción. Los equipos trabajan con un modelo compartido y pueden así verificar por adelantado elementos de operaciones y mantenimiento.

BIM ayuda a los propietarios a ajustar operaciones estándar y de mantenimiento, pero es igualmente importante para las remodelaciones, las ampliaciones y la puesta en marcha retroactiva. Para todas las mejoras a realizar puede servir el modelo dinámico BIM del edificio existente. Los datos BIM también pueden ser útiles para la introducción de tecnologías de construcción digitales emergentes. Pikey comenta que “todo tipo de plataforma tecnológica futura, de planificación urbana, o de planificación del espacio, será de uso mucho más fácil y estará más conectada si trabajamos para conseguir una mejor transferencia digital, así como mejor y más temprana comunicación”.

4. BIM ayuda a los propietarios a gestionar el riesgo

En definitiva, los propietarios de edificios se encuentran presionados por los altos costos de los mismos. BIM ayuda a los equipos a detectar antes los errores y depurar diseños, resolviendo los problemas en un ordenador, y no entre ladrillos y cemento. Por ello, es una herramienta indispensable de gestión de riesgo.

Hatfield comenta que “se consigue controlar el riesgo gracias a comprender lo que se está modelando. Se consigue poner todo en un paquete y entregárselo al contratista en la forma exacta que uno desee”. Resume la valía que supone compartir modelos en vertical porque “entraña menos riesgos, suscita menos preguntas y plantea menos problemas”. En lugar de evitar los riesgos delegando responsabilidades a disciplinas concretas, BIM ofrece una solución más holística, solucionando problemas de forma colaborativa desde el principio.

Woodgate señala que, en definitiva, “son tus datos. Has pagado para tener este modelo, el modelo de ingeniería se creó para mostrar lo que querías tener como producto final. Si el equipo de construcción lo desecha y lo regenera, eso sería un desperdicio enorme. Supondría un malgasto en cuanto a costos y no sería posible llevar a cabo algunas cosas como se tenía la intención, de ahí la importancia de conseguir que haya un buen flujo de datos”.

Uno de los elementos centrales del valor empresarial que ofrece BIM a los propietarios consiste simplemente en compartir datos, que son el activo más valioso que poseen. Asimismo, presenta nuevas formas mediante las que los equipos pueden hacer desaparecer jerarquías, escucharse los unos a los otros y documentar las mejores prácticas. En palabras de Cooke es el momento de “tomar aliento para trabajar de forma distinta porque lo que presentamos es una auténtica colaboración. A mayor colaboración, mejor el producto a obtener finalmente y mejor el proceso”.

El presente artículo ha sido generado por el panel “Collaborative Delivery Between Design and Fabrication: Passing the Baton” en la Universidad Autodesk 2020.