Projet de logement Zima Homes : quand durabilité rime avec accessibilité

• En Afrique, la population devrait doubler d'ici à 2050, date à laquelle le continent accueillera 35 % des nouvelles constructions de la planète.
• L'entreprise d'architecture, d'ingénierie et de construction BuildX Studio, basée à Nairobi au Kenya, développe le projet de logement durable et abordable Zima Homes, qui comprendra 137 unités et dont le coût moyen sera de 23 000 dollars seulement.
• BuildX a démarré le chantier de Zima Homes en juin 2022 : il sera achevé début 2024, date à laquelle il sera certifié EDGE avec une efficacité carbone intrinsèque d'environ 60 %.
• Parmi ses caractéristiques durables : conception préfabriquée, installations de collecte des eaux de pluie, installations d'eau à haute efficacité, préparation de panneaux solaires, jardin paysager et  terrasse verte sur le toit.

Amélioration des infrastructures, excédent de main-d'œuvre, augmentation de la classe moyenne, diversification des économies, expansion de la démocratie et libre-échange : les pays africains offrent de nouvelles possibilités en matière de construction de logements. Ernst & Young considère d’ailleurs l'Afrique comme "l'un des derniers marchés frontières" pour les investisseurs mondiaux.

Des obstacles subsistent toutefois. Prenons l'exemple du Kenya : de 2015 à 2019, l'économie du pays a connu une croissance moyenne de 4,8 % par an, selon la Banque mondiale, ce qui est plus rapide que de nombreux pays à revenu similaire et d’autres pays de la région. Pourtant, plus d'un tiers de la population du pays vit dans la pauvreté.

« Le pays a réalisé d'importantes réformes politiques et économiques qui ont contribué à une croissance économique soutenue, au développement social et à la stabilité politique au cours de la dernière décennie », indique la Banque mondiale. Cependant, ses principaux défis en matière de développement comprennent toujours la pauvreté, les inégalités, le chômage des jeunes, la transparence et la responsabilité, le changement climatique, la faiblesse persistante des investissements du secteur privé et la vulnérabilité de l'économie aux chocs internes et externes. 

Selon le cabinet d'architecture, d'ingénierie et de construction BuildX Studio, basé à Nairobi, ces défis ne feront que croître dans les décennies à venir. La population africaine devrait doubler d'ici à 2050, date à laquelle 35 % des nouvelles constructions auront lieu sur le continent. Dans la capitale du Kenya, BuildX répond via la conception de logements durables et abordables qui aideront la région à se développer de manière responsable et équitable.

« Ce que nous construisons aujourd'hui représente l'Afrique et les Africains de demain », déclare Elizabeth Wangeci Chege, membre du conseil d'administration de BuildX et vice-présidente du World Green Building Council, citée dans le rapport d'impact 2021 de BuildX. « Des entreprises comme BuildX Studio sont les pionnières des solutions innovantes pour des bâtiments sains et à faible émission de carbone en Afrique de l'Est. »

L'engagement de BuildX est illustré par Zima Homes, un projet de logements abordables et durables situé dans la banlieue de Nairobi, qui comprendra 137 studios, unités d'une chambre et unités de deux chambres, dont le coût moyen ne sera que de 23 000 dollars.

« Nous nous efforçons de fournir des bâtiments qui améliorent la qualité de vie, le bien-être, l'équité et l'accès des personnes », déclare Munene Mathenge, directeur général de BuildX. « Nous nous engageons à travailler avec nos clients pour créer un monde où tous les bâtiments sont radicalement meilleurs en prenant des décisions plus judicieuses en matière d'énergie et de matériaux, tout en les aidant à apprendre, à s'adapter et à s'épanouir face au changement. »

Zima : des logements « entiers et sains »

BuildX a commencé les travaux de Zima Homes en juin 2022 et achèvera le projet, qui a obtenu la certification préliminaire EDGE au début de l'année 2024.

L'entreprise a conçu le projet en début de pandémie de COVID-19. « À cette époque, nous nous sommes rendu compte que tout le monde était chez lui, mais souvent dans des conditions indécentes de logement », explique l'architecte Etta Madete Mukuba, fondatrice de Zima Homes et responsable des logements abordables chez BuildX. Elle ajoute que le fait de s'abriter sur place aurait pu être plus nocif que sain pour les personnes qui vivaient dans des maisons dépourvues d'une bonne ventilation ou d'un éclairage naturel. C'est ainsi qu'est né Zima Homes, qui fait référence au mot swahili zima, qui signifie « entier et sain ». Conçue pour les jeunes Kényans à faibles revenus, Zima Homes adoptera une approche holistique de la durabilité. « Il ne s'agit pas seulement d'intégrer la nature dans le bâtiment », ajoute Etta Madete Mukuba.

Par exemple, le projet assure le confort thermique grâce à une conception passive. « Nous voulons que les gens puissent profiter de l'espace sans avoir à utiliser l'air conditionné ou à allumer la lumière », poursuit l’architecte, qui précise que la ventilation transversale et les grandes fenêtres dotées de brise-soleil sont des éléments clés du projet. « À Nairobi, il existe une tendance populaire selon laquelle de nombreux nouveaux bâtiments se couvrent simplement de verre. Mais dans les climats tropicaux, construire un bâtiment en verre revient à créer une serre pour les gens. Vous aurez recours à la climatisation, qui consomme beaucoup d'énergie et n'est pas adaptée à l'environnement. »

Parmi les autres caractéristiques durables, citons les installations de collecte des eaux de pluie et les appareils sanitaires à haut rendement, les panneaux solaires pour fournir de l'énergie propre et renouvelable aux parties communes (les unités individuelles seront prêtes pour l'installation ultérieure d'énergie solaire à leurs frais), un jardin paysager et un toit-terrasse verdoyant. En outre, les unités disposeront de balcons et de couloirs spacieux qui serviront d'espaces communs partagés.

Et puis il y a les matériaux, dont beaucoup seront préfabriqués et dont la plupart proviendront de sources locales. Il s'agit notamment de panneaux muraux préfabriqués et de planchers en poutres et blocs. « Les matériaux préfabriqués sont plus durables que les matériaux ordinaires, car la construction prend moins de temps et leur qualité est contrôlée à l'usine », détaille Etta Madete Mukuba. « De plus, le système est modulable : vous ne faites les choses qu'une seule fois et vous pouvez ensuite les reproduire dans de nombreux projets, ce qui finit par réduire votre consommation globale. »

Selon Wekesa George, architecte chez BuildX, la technologie est un élément clé. « La durabilité exige un suivi des données afin de savoir si on a réellement l'impact souhaité », explique-t-il. « La technologie permet de le faire très facilement. »

Plus précisément, BuildX a conçu Zima Homes en utilisant Autodesk Revit, qui permet de créer des modèles numériques du projet afin de simuler et de comparer les performances environnementales de différents choix de conception. Par exemple, lorsque les architectes ont décidé d'utiliser des planchers à poutres et blocs, ils ont pu déterminer leur impact sur l'empreinte carbone du projet et sur l'efficacité opérationnelle du bâtiment par rapport à une dalle de béton traditionnelle. De même, ils ont pu effectuer des calculs qui les ont aidés à minimiser l'utilisation de certains matériaux sans compromettre l'intégrité structurelle du bâtiment.

« Cela nous permet d'explorer rapidement différents systèmes innovants, ce qui joue un rôle important dans l'efficacité de nos itérations de conception », poursuit Etta Madete Mukuba, qui ajoute que des technologies comme l'intelligence artificielle et la conception générative pourraient aider BuildX à automatiser ses conceptions au fur et à mesure qu'elle intensifie ses efforts. « Nous voulons construire 10 000 logements abordables d'ici 2030. L'automatisation jouera un rôle déterminant pour nous permettre d'atteindre cet objectif. »

Construire l'inclusivité

Ce qui est bon pour l'environnement est bon pour les gens, selon BuildX, qui affirme que l'inclusion et l'équité vont de pair avec la durabilité.

« La durabilité permet d'être abordable », déclare Wekesa George, qui ajoute que les notions traditionnelles de logement abordable se concentrent sur la réduction de la taille et de la qualité, alors que les approches durables se concentrent sur l'augmentation de l'efficacité. « Si un espace est plus petit, il coûte moins cher. Mais ce n'est pas la seule chose que l'on peut faire. Il y a beaucoup davantage à faire pour obtenir des résultats positifs. »

BuildX croit en l'équité et en l'inclusion pour les résidents qui vivront dans les Zima Homes, mais aussi pour les ouvriers qui les construisent. Le projet, qui a duré 18 mois, a permis de créer 650 emplois, dont 100 destinés à des personnes à faible revenu. Certains de ces emplois sont occupés par des diplômés de Buildher, une organisation sœur de BuildX à but non lucratif. Sa mission : doter les jeunes femmes kenyanes défavorisées de compétences accréditées dans le domaine de la construction afin d'améliorer leurs perspectives financières et de promouvoir l'égalité des sexes dans le secteur de la construction.

« Traditionnellement, dans le contexte kenyan, la construction est un environnement assez discriminatoire à l'égard des femmes », déplore Etta Madete Mukuba, ajoutant que BuildX fait en sorte que ses sites de construction intègrent la dimension du genre avec des aménagements tels que des toilettes réservées aux femmes et des politiques de lutte contre le harcèlement. « Lorsqu'il s'agit d'accéder à la propriété, c'est la même chose. Au Kenya, seulement 1 % des femmes ont des titres fonciers ou des titres de propriété, ce qui est insensé car nous représentons 50 % de la population. Pour remédier à cette situation, nous commercialisons nos unités en nous adressant à des groupes de femmes et à des personnes qui, autrement, ne seraient pas nécessairement ciblées pour l'accession à la propriété. Nous créons également un environnement favorable en veillant à ce qu'il y ait une représentante ou une vendeuse pour aider les gens à se familiariser avec les documents si [les acheteurs potentiels] ne se sentent pas à l'aise. »

En fin de compte, ce qui est sain sera également utile, non seulement pour les Kényans qui vivent dans les Zima Homes, mais aussi pour les habitants du monde entier. C’est la conviction de BuildX, qui espère que le projet prouvera aux promoteurs et aux constructeurs ce qu'il est possible de faire lorsqu'ils repensent leurs notions d'accessibilité, d'équité et de durabilité.

« Le plus grand obstacle à des projets comme celui-ci n'est pas la conception ou la durabilité. C'est le processus qui consiste à convaincre les gens qu'il est réellement possible de construire un bâtiment qui présente toutes ces qualités à ce niveau de prix », conclut Wekesa George. « Le message suscite beaucoup de résistance parce qu'il est nouveau et parce qu'il a déjà été essayé et qu'il a échoué. Mais il faut persévérer. »