アダプティブユースが廃墟に与える新たな息吹とは
- アダプティブユースは、遺産の保存、空きビルの地域活性化の機会への転換など、さまざまな形態を取る。
- 建築物の耐用年数の長期化は、社会的・経済的メリットをもたらすサステナブルな戦略となる。
- 廃屋や老朽化した建物に新たな価値と目的をもたらすアダプティブユースの10の実例。
サステナビリティのエキスパートである建築家、カール・エレファンテ氏は「最もグリーンなビルは、既に建設済みのビルだ」という有名な言葉を残している。 エキスパートの予測によると、今後10年で行われる不動産開発の90%は、既存構造物のリノベーションやリユースにフォーカスしたものになるという。それには明白な理由がある。アダプティブユースのプロジェクトは、新たなビルの建設より迅速に進められることが多く、コスト効率も高く、よりサステナブルだ。
アダプティブユースとは？
アダプティブユース (英語: Adaptive reuse) が意味するのは、本来の役割を終えた建物の再利用だ。その主な目的には建築・文化遺産の保護や都市のスラム化からの転換、社会変革の促進などがある。こうしたアプローチは、社会的・技術的ニーズの進化に合わせて建物の耐用年数を延ばすという目標を共有するものだ。
建築におけるアダプティブユースの種類
アダプティブユースには、さまざまな形態がある。建築におけるアダプティブユースとは、学校や公園、オフィス、アパートへの転換など、既存物件の再利用を指す。
史跡保護
アダプティブユースも史跡保護も歴史的建造物を保全するものだが、そのアプローチは異なる。アダプティブユースの狙いは古い建物や敷地を新しい用途に再利用することにあり、保存と取り壊しの間の妥協案だと考えられることが多い。史跡保護は、建物の現存形態、完全性、材料の存続が目的だ。米国国家歴史登録財を管理する米国国立公園局が発表している基準によると、外装の追加や修正は対象とはならないが、侵襲性の低いMEP (機械、電気、配管) 系統のアップグレードや、新たな建築基準を満たすために必要な処置は適切だとされることが多い。
史跡保護を超えるアダプティブユースの最大のメリットとして、建造物の歴史に敬意を払いつつ、新しく効率的な建築資材を使用する柔軟性を持てることが挙げられる。このアプローチは、建物の性能を向上させる一方でカーボンフットプリントを削減させる。
リノベーション
アダプティブユースは、その仕組みとしてはリノベーションになる。一般的にリノベーションは建物の修理・改修による本来の用途の維持に限定されるのに対して、アダプティブユースが意味するのは用途の転換だ。
インテグレーション
インテグレーションとは、元の構造物を残し、それを新たな建物に統合することを指す。このインテグレーションの魅力的な例が、デンマークのイェーガーボルグ給水塔だ。この給水塔は、ドルテ・マンドラップ氏の手によって学生寮へと生まれ変わった。
ファサーディズム
ファサーディズムとは、建物のファサードを維持しつつ、他の大部分を解体して現代的な構造物に置き換える都市デザインの手法だ。この「ファサデクトミー」として知られるプロセスによって街並みの景観維持が可能だが、壊れやすい材料でできていることが多いファサードを建設中に支持・保護する必要があるため、コストがかかる。史跡保護の支持者は、このファサーディズムを建物全体の保存のための粗悪な代用品だと見なす傾向があるが、ファサーディズムの支持者は、この代替策は都市の歴史的足跡を消すよりも優れた選択肢だと考えている。
インフラ
大抵のアダプティブユースは建物にフォーカスしたものだが、古くなったインフラや使用されていないインフラを地域の目玉へと転換する、非常に革新的なプロジェクトもある。
インフラのアダプティブユースの例として有名なのが、ニューヨークのハイラインだ。かつてウェストサイド線が走っていた高架鉄道を転用した、この約2.4kmに及ぶ公園は、500種以上の植物や木々、休憩スペースや展望バルコニー、屋外フードマーケット、バリアフリーのスロープを備えている。
アダプティブユースのメリットとは？
アダプティブユースには、経済的、社会的、生態学的に幅広い利点がある。
1. サステナビリティ
エネルギー効率の優れた新しい建物が、その施工過程で与えた影響を打ち消すには、実に10-80年もの歳月が必要になる可能性がある。建物を製造された巨大な商品だと考えれば、既存構造物の寿命を延長することは、世界の人口が増加して都市化が進む中で必須のサステナブル戦略だと言える。アダプティブユースは、建造環境内に存在している炭素負荷を解決して、広い意味で世界をネットゼロカーボンの目標到達へ近づけるものだ。
アダプティブユースは、単純な史跡保護よりサステナブルであることが多い。オリジナルと同じ建材を使用することに限定されなければ、デザイナーはリサイクル素材や効率的なシステムを取り入れることができ、LEED認証の取得さえ可能だ。
2. 財務
既存の材料やインフラを再利用するアダプティブユース・プロジェクトは、解体や新たな建設にかかるコストの回避による節約が可能なだけでなく、取得原価が低く、融資優遇措置を利用できることも多い。優れた計画によるアダプティブユース・プロジェクトは、周辺のビジネスに活気を与え、その地域の経済的な自信を取り戻すことにつながる。
3. 社会
老朽化した建物を再利用してアフォーダブル住宅を提供することで治安を向上させ、多目的空間における新たな商業機会を提供することで地域を活性化できる。こうした賃貸料が安く中心部に位置する空間は小規模事業者にも最適で、利用客や近隣住民と重要な関係を築きやすい。
4. マスタープランニング
アダプティブユースはマスタープランナーに、より高い柔軟性と成長と最新化を実現するための選択肢を提供する。また、交通機関の路線や職場の近くに住居エリアを配置することで自動車の使用を減らすなど、プランナーが意欲的なサステナビリティ目標を達成するのにも役立つ。
アダプティブユースの限界
すべての建物がアダプティブユースに適しているわけではない。再建が有用であり、地域の市場ニーズに応えるものであることをデベロッパーが確認できても、建物の危険要因から法律上の事務手続きまで、さまざまな障害を乗り越えなければならない。よくある難題として、既存の金融債務、またホテルの場合はフランチャイズ契約などが挙げられる。また最新の安全基準、土地利用とその制限法、建築基準法を満たす上で、設置面積の制約や、障害を持つアメリカ人法に準拠するアクセシビリティの欠如といった問題が生じる可能性がある。
オレゴン州ポートランドなど一部の都市では、リノベーション時に耐震補強など高価な改修が必要となることが多く、それが建物のその後の収益を上回ることもあり得る。また古い建物にはアスベストや鉛塗料、カビなどの危険要因も付き物だ。ただし、こうした問題は、通常は建設時に対処可能だ。
アダプティブユースの事例10
1. 大型店舗を再利用するKTGYのRe-Habitプログラム
米国には58万人以上のホームレスが存在し、その約35％はベッドを利用できない状況にある。また、2021年に閉店した小売店は5,000店に及ぶとされる。この両方の問題を解決できるソリューションは存在しないのだろうか？
建築事務所KTGYは、それをRe-Habitという混合用途の仮設住宅というコンセプトで実現しようとしている。これは大規模小売店の空き区画をスリープポッドや食堂、レクリエーション空間と、長期的な自給自足の実現に向けた戦略の立案をサポートするリソースなどが用意されたコリビングコミュニティに転用するものだ。仕事の機会は、プログラムをサポートし、居住者がセンターの成功への関与を実感するのに役立つ。センターはサステナビリティを配慮したデザインになっており、屋上の庭園や太陽光発電を行うファサードが備えられている。
2. 植民地の歴史を保存する香港の新たなアートセンター
2018年にオープンした香港の大館 (Tai Kwun) は、警察署や裁判所など16棟の歴史的建造物に、28,000平米に及ぶ複合文化施設という新たな生命を与えたものだ。英国植民地時代の香港の遺産となる150年前の建造物が保存され、2棟の新しいビルも追加されている。
訪問者はコンサートや美術展に参加したり、かつてホー・チ・ミンが投獄された刑務所の中でカクテルを楽しんだりすることが可能。歴史ある建物と、各種イベントが行われるJC Cube講堂やJC Contemporaryアートギャラリーの、オリジナルのレンガ造りにインスパイアされた素晴らしいアルミの外装との対比も見逃せない。
3. パンデミックで休眠状態のオフィススペースにアフォーダブル住宅を構築
カリフォルニア州のアフォーダブル住宅危機は、何十年にも渡って拡大を続けている。またパンデミックにより、州内には休眠状態のオフィスビルが溢れている。ギャビン・ニューサム州知事が主導するProject Homekeyなど州による取り組みもあり、こうした大型の空き物件を住宅に転用しようという意見が勢いを増しつつある。
RentCafeの調査によると、2021年には住宅への改築が過去最高を記録し、ロサンゼルスだけで4,322ものプロジェクトが計画された。その代表例が、街のシンボル的な建物であるHollywood Western Buildingを、アフォーダブル住宅を含む複合施設へと生まれ変わらせたケースだ。デベロッパーであるMetro-Goldwyn Mayerの共同設立者ルイス・メイヤー氏にちなんでメイヤービルと呼ばれることが多い、このアールデコ建築の傑作と言えるビルは、ロサンゼルス市の歴史文化財であり、米国国家歴史登録財に指定されている。計画では、4階建て建物の上層階にある約4,460平米のオフィススペースが所得制限付き住宅79戸へ転換され、約930平米が路面店舗向けに残される予定だ。
4. フォードのコークタウンキャンパス: デトロイト活性化へ向けた新たな一歩
アダプティブユースは米国内ではポピュラーな手法であり、その機会がとりわけ多いのがデトロイトだ。ここでは極端な景気後退と、その後に自動車業界が市外に生産を移した歴史が、何千もの見捨てられた構造物で証明されている。
だが、このところデトロイトは経済復活のモデルとなっており、その理由のひとつに挙げられるのがダウンタウン地区への大規模投資だ。その中でも著名なベンチャーと言えるフォード・モーターの大胆な計画は、コークタウン地区にある歴史的建造物、ミシガン・セントラル駅を11.1万平米 (東京ドーム約2.4個分) のイノベーションキャンパスに変え、2,500人の社員の移転と2,500人の追加雇用をもたらすものだ。
12万平米以上に及ぶこの計画は、リードアーキテクトと戦略的プランナーを務めるPractice for Architecture and Urbanismによるもので、駅を中心に歩きやすいコミュニティが広がっている。住民とビジネスのニーズを優先し、周辺地域や街とつながりつつ、この地域の歴史を継承する。
自動運転の電気自動車、都市における移動性のソリューションにフォーカスする巨大ビジネスキャンパスの建築は、30年前から使われていない55,700平米の構造物を空にすることから始められる。
5. 航空史を再現したLEED認定取得の住居
ニュージャージー州にある複合施設Roebling Loftsは、サステナブルなビルへの転換を示す好例だ。この建物はかつて、ワイヤー工場John A. Roebling’s Sons Co.の所有物件だった。この会社は、ニューヨークのジョージ・ワシントン・ブリッジやサンフランシスコのゴールデン・ゲート・ブリッジなど、20世紀前半に米国で建設された主要な吊橋のほとんどにケーブルを供給していた。最も有名なのは、1927年にチャールズ・リンドバーグが歴史に残る大西洋横断飛行に使用した、スピリット・オブ・セントルイス号へのケーブル提供だ。
1917年に建てられたこのビルは、超大型の窓や耐火設計など、当時最新鋭の設備を備えた施設だった。この現代的な複合施設はClarke Caton Hintzの設計によるもので、可能な限りサステナブルになるようデザインされており、史跡であることから、史跡連邦税控除を受けるために国立公園局との協力が求められた。建築家は、建物外壁の石組みや鉄骨・木材の骨組を保存しつつ、ソーラーパネルやリサイクル材を随所に取り入れた (ワイヤーロープの試験機を含む元々工場にあった要素はそのまま共用スペースに展示されている)。このプロジェクトはLEEDゴールド認定を受けており、水の利用と高い室内環境の項目で10/10を獲得している。
6. 8世紀に渡る建築をブレンドしたテルアビブ・ヤッファホテル
ビジョナリーであるデザイナーのジョン・パウソン氏、建築家/自然保護活動家のラミー・ギル氏にとって、テルアビル・ヤッファホテルは仕事を超えた存在だ。ヤッファのセントヨセフ姉妹校の修道院と、隣接する19世紀の元フレンチ・ホスピタルを、Wホテルブランドならではの高級なおもてなしと居住性へと転換するため、そのレストアとリノベーションには10年が費やされた。最終的なデザインは、アラブや新古典主義などを含む古典建築様式と、コンテンポラリーな要素がミックスされたものとなっており、壁しっくいが削られて緑青が露出した、このビルの歴史的な美しさへのオマージュとなっている。最もユニークなデザインは意外なところから生まれた。発掘中にクルーが、13世紀の十字軍時代の中庭と要塞を発見したのだ。その部分が、新たな建築物の中心となった。
7. Googleが取得したロサンゼルスのアイコニックなモール
かつてのウェストサイドパビリオンは、ロサンゼルス在住の特定の世代が行きたがる場所だった。1985年のオープン後、長年に渡ってウェストLA地区のランドマークとなる文化的なアイコンであり、無数の映画やTVショー、音楽ビデオに登場。このモールは、1984年のロサンゼルスオリンピックの都市計画やミネソタ州のモール・オブ・アメリカなどの荘厳なモールで知られる、ジョン・ジャーディ氏がデザインを担当した。だが近年は商業面が下降線を辿り、2018年にはシャッターが下ろされた。
デベロッパーであるHudson Pacific Propertiesは、この不規則に広がった3階建てセンターを、テクノロジー界の巨人Googleの54,000平米のオフィスなどが入った、ハイテクなオフィスのコンプレックスOne Westsideとしてリノベーション。450億円を投じてインドア/アウトドアの仕事環境を育成し、折りたたみ式ガラス壁のあるテラスやパティオなど斬新な機能を実現する。
今回のモールへの移動は、プラヤ・ビスタの歴史的なSpruce GooseハンガーコンプレックスをYouTube部門のオフィス＆プロダクション空間へ転換したことに続き、テクノロジー界の巨人がさらにロサンゼルスでの存在感を増す最新のステップとなった (モール文化の黄金期へのノスタルジーを感じたら、トム・ペティの「フリー・フォーリン」のビデオに遺されたウェストサイドパビリオンを、YouTubeでチェックしてみよう)。
8. チーズ工場からコンテンポラリーアートセンターへ
アーカンソー州ベントンビルのコンテンポラリーアートスペースThe Momentaryは、過去150年間に幾度も劇的な変化を遂げてきたこの場所の、最新の姿に過ぎない。長きにわたりオーセージ族の猟場だったこの場所は、1800年代に果樹園となり、1913年から1947年までEagle Flour製粉所として使用され、その後2013年までKraft Foodsのチーズ加工工場として使用された。
The Momentaryは、展示スペース、音楽、演劇、映画などの上演会場、アーティストインレジデンス・プログラムをサポートするスタジオスペースを備えた、非伝統的な文化拠点として構想されている。5,800平米以上の敷地をビジュアル、舞台、料理などさまざまな分野のアーティストのためのスペースに転換するという任務を負ったWheeler Kearns Architectsは、できるだけ既存の構造体を残すことを目指した。鉄やガラスといった現代の材料を追加使用することで新旧のコントラストを強調し、社会や料理の空間にアート空間を重ね合わせ、日常における現代美術の役割を提唱している。
9. 長らく放置されていた印刷工場をハイテクに転換
HOKのデザインチームはこの20年間、80万平米に及ぶセントルイスの荒廃した工業地帯を最先端のイノベーション地区Cortex Innovation Communityへと転換させてきた。このダウンタウンの6.5km西にある活気溢れる複合施設は、数百に上る組織や団体を受け入れている。
HOKは、Cortexの建築・内装プロジェクトで、多数のアダプティブユース・プロジェクトや、22のオフィス、ラボ、コワーキング、インキュベーター、アクセラレーター、イノベーションセンターのインテリア設備を手がけている。
大規模なこのプロジェクトには、かつて地方紙St. Louis Post-Dispatch の印刷所として使われていた1930年築の空きビルを、セントルイスで成長株となっているバイオサイエンス分野のスタートアップ・コミュニティ向けのインキュベーター雑居施設へと改築するプロジェクトも含まれていた。1930年築のCrescent Buildingは国家歴史登録財に指定されており、その歴史的な完全性を保ちつつ新たな空間をもたらすよう改修された。この複合施設は、スタートアップから大規模な組織まで、あらゆる段階のバイオテクノロジー企業を支援しており、かつて印刷機が置かれていた吹き抜けの空間、屋上緑化、屋外出口につながるテラス、6mにわたる大きな窓を備えている。
10. JFK国際空港のTWAホテルで「マッドメン」ドン・ドレイパーになりきる
ニューヨークのジョン・F・ケネディ国際空港でも歴史は繰り返され、このアイコニックな空港ターミナルはブティックホテルとして新たな役割を果たすことになる。著名な建築家、エーロ・サーリネンがトランス・ワールド航空のためにデザインを行なった明るくて圧倒的なTWA Flight Centerターミナルは、1962年にオープンすると即座にランドマークとなったが、同社が2001年に吸収合併で消滅すると見捨てられてしまった。
この建物が、22の政府機関、170社以上の民間企業が参加し、266億円をかけた2年間に及ぶレストアを経て、2019年初めに再オープンされた。ホテルはミッドセンチュリーの輝かしさを見事に保つもので、防音された512の客室には、床から天井まで届く世界で2番目に厚いファブリカガラスを使用。短時間の途中降機を行う旅行でも、インフィニティプールを備えたホテルのルーフデッキやレストラン、店舗エリアで休息が可能だ。
この記事は、2019年6月に掲載された原稿をアップデートしたものです。