“Tu mamy szansę wygrać wszyscy. Łańcuch jest tak wytrzymały, jak jego najsłabsze ogniwo. Ponosimy wspólną odpowiedzialność za sukces lub za porażkę.”
—Jacek Boruc, Z-ca dyrektora Biura Technicznego, Warbud S.A.
BIM DLA INWESTORÓW
Wywiad z Jackiem Borucem
z-cą Dyrektora Biura Technicznego
i Jakubem Kuligiem,
Kierownikiem Zespołu
ds. Wdrożenia BIM, Warbud S.A.
Udostępnij
Zacznijmy od początku – inwestor szuka firmy do współpracy. Dlaczego lepiej dla niego, aby wybrał firmę prowadzącą projekty w BIM? Jakie korzyści może osiągnąć inwestor, jeśli projekt zostanie zrealizowany w tej metodyce?
Jacek Boruc (JB) - W Warbudzie wszystkie obecnie tworzone modele, są modelami BIMowskimi. Jednak BIM nie istnieje bez woli i świadomości zamawiającego. Trzeba zacząć od tego, jak rozumiemy skrót BIM - czy to model, czy baza danych? Musimy określić, jaki poziom dokładności interesuje inwestora? Odpowiedzi na te pytania wiele mówią o jego potrzebach.
Jakub Kulig (JK) - Dzięki BIM możemy przygotować bardziej szczegółowe zestawienia. Jesteśmy w stanie precyzyjniej oszacować, ile materiałów zamówić, co przekłada się na oszczędności zarówno generalnego wykonawcy, jak i inwestora. Na podstawie modelu i powiązanej z nim bazy danych BIM przygotowujemy pełen harmonogram i szczegółowy plan budynku. Analizujemy model pod kątem potencjalnych kolizji. Pozwala to uniknąć kosztownych pomyłek. Możemy też sprawniej raportować postęp prac do klienta. Dysponujemy lepszymi wizualizacjami, co wykorzystujemy do przygotowania wirtualnych spacerów po inwestycji, które cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Robimy ich sporo.
fot. Warbud SA
Jak często zdarza się, że inwestor zna BIM, wie czym jest i oczekuje realizacji projektu w tej metodologii?
(JK) Myślę, że jesteśmy w takim momencie, kiedy ta wiedza dopiero się kształtuje. Jeżeli w przetargu pojawiają się wymagania odnośnie BIMu, to na 90% zostały napisane przez zewnętrznego konsultanta, który bazował na ogólnych możliwościach metodologii, a nie kierował się realiami projektowymi czy rynkowymi. A to szalenie ważne, żeby inwestor wiedział dokładnie czym jest BIM i miał jasno określone względem tej technologii potrzeby. Aby osiągnąć taki poziom, potrzebujemy jeszcze trochę czasu, proszę mi wierzyć.
Drugą kwestią jest odpowiedź na pytanie kim nasz inwestor de facto jest – czy użytkownikiem finalnym, czy po prostu ma zamiar skomercjalizować albo sprzedać budynek. Na potrzeby wstępnej komercjalizacji, jesteśmy w stanie przygotować model wielobranżowy, w którym nacisk będzie na dane graficzne, aby tę sprzedaż inwestorowi ułatwić.
Sytuacja jest zgoła inna, gdy Warbud, poza zbudowaniem obiektu, będzie nim także zarządzał już na etapie eksploatacji. Wtedy samodzielnie tworzymy strategię BIM, określamy które konkretnie dane, dla kogo i na jakim etapie, będą nam potrzebne. W takiej sytuacji inwestor oczekuje od nas propozycji. Nie ogranicza, niczego nie narzuca. I w takim przypadku, mówiąc o BIM mamy bardziej na myśli bazę danych.
fot. Warbud SA
Co powinien wiedzieć inwestor nt. BIM?
(JK) Przede wszystkim powinien wiedzieć czego oczekuje, w jaki sposób będzie model wykorzystywał. Czy zależy mu jedynie na wizualizacjach, czy może na raportach, analizach?
(JB) Co do zasady, metodyka BIM pozwala osiągnąć ten sam cel, czyli zbudować obiekt, tyle że zdecydowanie sprawniej. To, co kiedyś wymagało zaangażowania kilku osób korzystających z tradycyjnych narzędzi, teraz jest w stanie zrobić jeden operator.
(JK) BIM usprawnia m.in. pracę przy wykrywaniu kolizji. Przy rozbudowanym projekcie jesteśmy w stanie zakończyć badania kolizji w ciągu niespełna dwóch tygodni od naciśnięcia magicznego przycisku „zbadaj kolizje”. Załóżmy, że liczba tych kolizji oscyluje wokół 500. Operując jedynie planem 2D, tak dużej liczby punktów kolizyjnych jako człowiek nie jestem w stanie wykryć. Dlatego w Warbudzie zarzuciliśmy weryfikację „na płasko”. Dzięki BIM jest dokładniej, lepiej, szybciej. Osiągamy rezultat w krótszym czasie i więcej potencjalnych błędów wychwytujemy już na etapie projektowym.
Dla przykładu, na jednej z naszej realizacji, mieliśmy przeanalizować wysokość ścieżki transportowej od windy towarowej do magazynu. Chodziło o sprawdzenie czy na całej jej długości jest zachowana minimalna wartość 3.5 m, gdyż takie gabaryty miały być tam transportowane. Wykorzystaliśmy więc do tego model BIM i przeprowadziliśmy analizę kolizji miękkich. Znaleźliśmy miejsca gdzie instalacje są poprowadzone niżej niż 3.5 m od posadzki. Wychwyciliśmy to w ciągu 3 h, a na płasko? – jeśli w ogóle, to do podobnych wniosków dotarlibyśmy nieporównywalnie później.
fot. Warbud SA
Jak często inwestorzy oczekują modelu BIM? Czy kryterium realizacji projektu w BIM jest standardem?
(JK) Standard jest kwestią narzucenia regulacji na rynku. Sytuacja, kiedy to rynek próbuje się uregulować samodzielnie, jest niekomfortowa dla użytkowników. Jeśli nie ma reguł, potrzeba dużo czasu, aby zaszła zmiana. Inwestor publiczny, czyli państwo, powinien taką standaryzację wprowadzić. Potrzebujemy jasnych informacji i jednolitej regulacji, która powie jak zapisać dane.
(JK) W Polsce BIM jest nadal postrzegany jako wartość dodatkowa. Zdarza się, że inwestor w przetargu wymaga, aby wykonawca miał w zespole BIM managera czy zespół ds. BIM. Zaczyna być to punktowane, ale tylko na zasadzie zerojedynkowej „mam – nie mam”. Nie idzie za tym niestety myślenie o korzyściach.
Co mogą Państwo zaoferować inwestorom w związku z tym, że korzystają z BIM?
(JK) Realnie patrząc, technologia BIM pozwala inwestorowi sprzedać obiekt z wyższą marżą, nie tylko dzięki lepszym wizualizacjom. W jednym z projektów zrobiliśmy przedmiar opierając się na modelu ze szczegółowymi wizualizacjami wnętrza. Inwestor zupełnie nie rozumiał, że to nie tylko wizualizacja, lecz podstawa do przygotowania budżetu i harmonogramu, nie mówiąc o szybkim dostępie do danych. Dzięki BIM-owi inwestor samodzielnie, na swoje potrzeby jest w stanie sprawdzić dokładny wykaz powierzchni sprzedażowej w stosunku do części wspólnych. A to może zaważyć na wartości rynkowej budynku. Jeśli inwestor dodatkowo zarządza budynkiem, to ma też gotową do użycia bazę danych, która w znacznym stopniu ułatwia jego utrzymanie.
.jpg)
fot. Warbud SA
Czy element możliwości kontroli nad realizacją ma znaczenie?
(JB) Odnoszę wrażenie, że nie. Inwestorzy prezentują podejście oszczędnościowe, to znaczy: jeżeli dzięki modelowi BIM uda się uzyskać oszczędności, to chcą mieć w nich udział, natomiast jeżeli BIM okaże się kosztowny, to oczekują, że jego koszt w całości pokryje wykonawca. Bardziej sprawiedliwy byłby wariant, w którym to inwestor dysponuje modelem. Jeżeli projekt jest zrobiony prawidłowo, właściwie sparametryzowany, inwestor może odpowiedzialnie określić na podstawie danych z modelu w jakim czasie i po jakich kosztach wykonawca może ten projekt zrealizować. Takie podejście równomiernie rozkłada koszty BIMu i ewentualne ryzyko wykonawcze.
(JB) Lepszą motywacją dla inwestorów, aby wdrażali się w BIM, jest konieczność zapewnienia potencjalnym nabywcom precyzyjnych danych, a także certyfikatów. Na pewno jest już grupa wymagających klientów, którzy nie kupią powierzchni, jeśli ta nie jest certyfikowana. W przyszłości może dojść do sytuacji, w której klient nie będzie chciał kupić mieszkania w budynku, który modelem BIM nie dysponuje. Klient może chcieć sprawdzić czy i gdzie jest światłowód, jak wygląda kwestia akustyki. A te informacje powinny być właśnie zawarte we wspólnej osnowie nazywanej BIM-em. Rynek będzie wymuszał zmiany na inwestorze, wraz ze wzrostem świadomości u klientów i wtedy inwestor na pewno korzyści jakie już dziś daje BIM, dostrzeże.
Jaka jest wartość modelu dla inwestycji i inwestora? Jakie znaczenie ma model na etapie realizacji i po jej zakończeniu? Jakie dane można wyciągnąć z modelu i do czego może się przydać?
(JB) Akustyka, osiadanie gruntu, energochłonność - te i wiele innych danych można odnaleźć w modelu. Jeśli zaczniemy patrzeć na świat bardzo precyzyjnie, to będziemy potrzebować coraz bardziej precyzyjnych narzędzi do przeliczenia czy wizualizacji.
Biorąc pod uwagę cały proces realizacji inwestycji i wszystkie zaangażowane strony, dla kogo BIM ma największe znaczenie?
(JB) Tu mamy szansę wygrać wszyscy. Łańcuch jest tak wytrzymały, jak jego najsłabsze ogniwo. Ponosimy wspólną odpowiedzialność za sukces lub za porażkę.