MQDC
曼谷開發商運用永續創新的技術打造「理想空間」
引領未來智造
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由 Magnolia Quality Development Corporation 提供
永續性和社區將居民以創新城市住宅的概念連接起來
房地產開發商 MQDC 透過位於曼谷市區的 WHIZDOM 101 綜合大樓，為泰國帶來永續智慧城市的概念。綜合用途的建案平衡工作、住宅和社交的「第三空間」，協助居民經營更健康、充實的生活。這項獲獎專案使用建築資訊模型 (BIM) 技術，來達成永續且宜居的遠大目標，同時啟發泰國當地設計師、工程師、建商和供應商現代化並採用數位營造程序。
什麼使社區生氣蓬勃？
泰國曼谷是全世界最多遊客造訪的地點之一，擁有令人垂涎的美食、文化、廣受遊客喜愛的市場和皇宮，優質的購物體驗，以及多彩多姿的夜生活。不過如同其他大城市，當地居民也面臨社交孤立、缺乏綠地和其他都市問題。
泰國房地產開發商 Magnolia Quality Development Corporation (MQDC) 瞭解潛在的購屋族想要的可能不只是一棟建築大樓，因此打造名為 WHIZDOM 101 的 17 英畝整合園區。公司以社會學家 Ray Oldenburg 於 1989 年出版的書《理想空間 (The Great Good Place)》為此次投資命名。書中認為從居家生活、工作空間和社交的「第三空間」取得平衡並藉此打造社區，對於經營優質生活至關重要。透過創新和技術，WHIZDOM 101 這座位於大都會的永續智慧城市是專為協助居民經營更有效率、健康和充實的生活所設計。
MQDC 的 WHIZDOM 101 綜合大樓園區景色，為增進微氣候並使人們更貼近自然所設計的綠地。由 Magnolia Quality Development Corporation 提供。
「專案開始前，我們通常會花費一到兩年的時間研究什麼會為專案周遭的人們帶來益處。」MQDC 總裁，同時也是在美國和亞洲擁有 26 年以上房地產專案經驗的土木工程師 Khun Suttha Ruengchaipaiboon 表示。「我們稱為『新世代』的人們，我們透過訪問，從中瞭解他們喜愛從事的休閒活動。」
「第三空間」
以永續設計榮獲 2017 年 Autodesk 全球工程建設行業全球卓越獎 (AEC Excellence Award) （英文），WHIZDOM 101 專案符合居住在城市的較年輕專業人士需求，而且注重健康的價值、環境與社會責任。預計於 2018 年中開放的園區將包含慢跑道、自行車道、圖書館和綠地，以及一條商店與餐廳櫛比鱗次的街道。園區有規劃地運用樹木和植栽以改善戶外微氣候，並同時使用被動和智慧型主動系統管理室內空調系統。智慧型系統控制室內條件、照明品質、二氧化碳濃度和即時能源消耗。居民可以使用應用程式調整居家空調和暖氣、支付水電費，甚至在同一個平台上訂購外送餐點。
為了滿足第三空間的需求，設計著重可以和朋友休憩放鬆、購物和享受大自然的戶外空間。設計除了考量到人類的需求以外，MQDC 的綠色空間將容納完整健康的生態系統，以吸引更多鳥類和動物。
17 英畝的 WHIZDOM 101 綜合大樓設計包含支援住宅、工作和社交空間平衡的綠地與公共設施。
「『智慧城市』具有許多意義。」Ruengchaipaiboon 表示。「不過對我們來說，這是為社區—為人們所打造的智慧城市。我們稱之為『智慧社區』。」WHIZDOM 101 結合智慧技術和社區的其中一個巧妙方法是，利用園區入口處的地磚來收集能源和資料。磁磚將人類腳步產生的動能轉換成低壓電，經儲存後可為 LED 照明、空間導引解決方案和行動裝置充電器供電。「來到園區的訪客也能和我們一起創造替代能源。」他說。
以「永續創新」為核心價值
Ruengchaipaiboon 表示，MQDC 的其中一項核心價值是運用創新技術使每個專案都能永續發展。公司將此方法稱為「sustainovation」，也就是永續創新。「身為開發商，我們深知我們可為世界帶來正面或負面的影響。」Ruengchaipaiboon 說。「所以我們確保每個專案對於全體環境、社會和大眾所造成的影響都要減到最低。」
為了降低淨環境影響，公司不僅使用較少的營造材料，同時選擇環保建築材料和方法。例如 WHIZDOM 101 公寓大樓便是透過策略性方位來促進自然空氣對流和採光以及避免太陽曝曬，藉此提升能源效率。Ruengchaipaiboon 指出「如果我們調整大樓位置以導入自然光和風，人們就能降低能源消耗，包括減少空調使用」。
為了達成 LEED 金級認證標準，MQDC 實施許多節約能源和資源的方法。「我們必須減少 30% 的能量消耗。」Ruengchaipaiboon 說。「同時以減少 40% 的用水量為目標。我們藉由在現場收集和重複使用水來達成目標，而且計畫每年減少 15,000 公噸的 CO2 排放量，大約為 30%，等同於規模十分之一的專案。」
MQDC 運用 BIM 模型分析 WHIZDOM 101 園區的建築方位、設計以及微氣候的能源消耗所造成的影響。由 Magnolia Quality Development Corporation 提供。
MQDC 平衡對環境的考量和以人為本的設計方針，來促進居民的身心健康。舉例來說，公寓包含稱為 ERV 或能源回收通風的通風系統。ERV 在您睡眠時將二氧化碳排出室外，然後以戶外的新鮮空氣取代。「您在睡眠時可獲得較佳的氧氣，因此醒來時會感到神清氣爽。」Ruengchaipaiboon 說。
運用 BIM 輕鬆打造綠建築
MQDC 大量投資在現代化的設計和營造技術上，並持續與當地設計師、工程師、顧問、建商和供應商合作來重新改造傳統程序。上述最佳例子就是在六年前專案剛開始時，相關人士對於 BIM (建築資訊模型) 沒有足夠訓練，因此擔心採用程序會增加更多的時間和成本。
「在我加入 MQDC 前，我已經使用 BIM 二十年了。」Ruengchaipaiboon 說。「我說，好的，我們不會在第一天就 100% 採用 BIM。我們請團隊參與幾個使用 BIM 的專案作為起點。我期待他們很快就會明白箇中優點，事實果然如此。」
團隊逐漸導入 BIM 技術，從建築師和結構工程師使用 Revit （英文） 來開發和協調設計開始。這項成功也拓展到與承包商和供應商在營造前期的合作上，並有助減少設計變更和材料成本。
「在營造業，全世界的施工場地會產生大約 15% 到 30% 的廢棄材料。」Ruengchaipaiboon 說。 「藉由在我們的開發案中運用 BIM 程序，我們可減少高達 15% 的廢棄物，大幅節省能源和材料。」
興建中的 WHIZDOM 101 臨近 BTS Skytrain 捷運線 (穿越照片中央) 和其他大眾運輸工具，以達成專案提倡生活品質和永續發展的目標。由 Magnolia Quality Development Corporation 提供。
營造過程的每個步驟都經過攝影並建入 BIM 360（英文） 模型，因此所有管線、電線、牆壁和每個零件的位置都能確實記錄。專案結束時，BIM 的竣工模型會交給物業經理，所以他們將獲得可用來維護建築物的 3D 模型，而不是 2D 工程圖。
未來的智慧社區
展望未來，MQDC 正在研究可以滿足多個世代需求的專案。Ruengchaipaiboon 表示創造綜合用途的社區以提升生活品質是 MQDC 的發展趨勢。
這些智慧社區可提供人們更多機會到戶外親近大自然，並與同儕相互交流。 社交互動是城市生氣蓬勃的關鍵，而永續創新正在為泰國更多的理想空間鋪路。
MQDC 執行副總裁 Suttha Ruengchaipaiboon (左) 與執行長 Visit Malaisirirat 站在 WHIZDOM 101 綜合大樓的模型旁。由 MQDC 提供。
本文還有一個版本先前刊載於 Redshift （英文）。